9月4日中午，记者途径上海市徐汇区天钥桥路，在临近徐家汇的繁华地段，多家房地产中介公司的工作人员纷纷走上街头，搜寻着潜在的接盘者。    在徐汇区做二手房中介的阿浩(化名)告诉本报记者，今年二手房交易以地震为时间界限，之前他每月还能卖出两套左右，现在则几乎卖不动。原因正是房价太高，“去年房价的涨幅达到40％至50％”。熟悉徐汇区房价的阿浩如是说。
    一手房行情同样不景气。此前，有媒体报道称，7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%，环比下降32%，月成交均价环比下降24%。
    一家大行上海分行授信部人士透露，因为销售放缓，即便是沪上大型的开发商，每月资金回笼的规模基本上只有去年同期的2/3，甚至更少。
    一个值得关注的信号是，今年上半年，上海市银行业机构的房地产开发贷款投放较多，但7月份却开始“变脸”。来自监管部门的一项统计数据显示，截至7月末，在沪中外资银行业机构房地产开发贷款余额2205亿元，比年初增加127亿元；7月份(开发贷款增量)比6月份环比下降24.6亿元。“这是今年以来，上海银行业房地产开发贷款首次出现月环比下降。”9月5日，一位知情人士告诉本报记者。
    开发贷掉头向下
    今年上半年，沪上房地产开发贷款一扫颓势。
    上海银监局发布的《上半年上海市房地产信贷报告》(下称“报告”)显示，截至6月末，在沪中资银行机构房地产开发贷款余额2075亿元，比年初增加145.7亿元(扣除口径调整因素)，同比多增46.37亿元。
    以住房开发贷款为例，今年1至6月份，上海市中外资银行机构每月发放住房开发贷款金额分别为67亿元、28亿元、48亿元、63亿元、64亿元和42亿元，每月发放量基本维持在40亿元以上。
    报告分析指出，从2007年以来，住房开发贷款增量的月度波动与市场成交量呈现较明显的负相关，每月新建住房成交面积与下月住房开发贷款增量的相关系数达到－0.70。这说明在市场成交趋旺的前提下，开发企业回笼资金较多，往往会在下月归还住房开发贷款，导致住房开发贷款需求减少；反之需求则增加。
    “我们曾预计到这一情形，(上半年)房地产进入调整期，开发商融资需求上升，银行多放一点贷款是有可能的。”9月8日，一家大行上海分行授信部人士称，今年1至6月份是一个缓冲期，包括去年留下来的项目。其中，很多项目今年开工，银行开始投放贷款。
    以上实发展(600748.SH)为例，该公司中报披露的合并现金流量表显示，今年上半年，公司取得借款收到的现金为18.1亿元，而上期为2.75亿元，增长约5.6倍。

但在度过半年好光景之后，7月份开发贷款的增势掉头向下。

    在前述知情人士看来，出现月环比下降的原因，并非市场没有需求，而是银行放贷要求更严格，标准提高，比以前更为谨慎。

    其一，银行对土地储备贷款的要求更为严格。此前，央行、银监会联合下发的通知规定，土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。

    “土地储备受到影响，土地的供应量在下降，现在挂牌的土地不多啊！”前述大行上海分行授信部人士称，而后续的开发贷款也将受到影响，增长持续放缓将是趋势。

    其二，银行加强了信贷控制，对开发商的放贷标准要求提高，这也压缩了一部分信贷。由于通知的发放时间是8月份，这一因素的影响可能更大。

    “进入7月份，宏观调控政策的累积效应显现，开发商拿地的速度、开工建设的速度都在下降，而开发商自身也要看宏观政策走势。”上述大行上海分行授信部人士称。

    银行提前布局风险防范

    房地产市场波动之后，会对银行贷款质量带来很大影响。“所以，银行一定要提前动手，要比市场的反应快，如果跟在市场后面，肯定吃亏。”上述知情人士直言。

    业内人士称，目前，在上海市房地产开发贷款的市场份额占比中，工、建、农、中四家大行位居前列。

    9月5日，上述开发贷款份额占比居前的一家大行上海分行相关部门召开内部会议。“以后房地产方面，尽量少碰。”前述大行上海分行内部人士如此诠释会议精神，但他表示，这应该是一个阶段性的策略，其他银行也有类似的要求。

    该行的最新开发贷款策略大致包括，针对现有房地产项目，该行要求到期收回；一些房企的授信额度也被调低；同时，对开发企业资质和项目自有资金的要求也更高，一般的住宅项目，自有资金占比要达到45％，而如果是商业项目，则要求达到50％。

    针对同业的这种提前行动，上述大行上海分行授信部人士称，“宏观调控政策不明朗是原因之一”；该行今年的房地产贷款策略也很谨慎，“去年的开发贷款投放相对较多，但今年也一直在观望，感觉政策风险很大”。

“现在国家宏观调控以后，房地产项目能不做就不做。”前述大行上海分行信贷人士直言。如央行、银监会的通知明确规定，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。

    而目前，诸如万科促销，打折售房等做法，包括建材等相关行业的情况，均受到商业银行的密切关注。

    “(房价下跌)势头比较危险，今年刚刚开始，明年风险更大。”上述交行发展研究部内部人士称，来自投行的调研发现，很多开发商明年的开发项目规模或将缩水一半以上。

    此前，由交行发展研究部发布的《2008年下半年中国宏观经济金融展望》(下称“交行报告”)明确表示，房地产市场已出现风险征兆。

    交行报告指出，迄今为止房地产市场的调整并未对商业银行贷款造成明显负面影响。但如果国内房地产价格出现全面、持续的大幅下跌，商业银行在房地产抵押品价值、个人住房按揭贷款以及房地产开发贷款三种资产上的损失叠加，将给整个银行业造成一定力度的冲击。

    “住房抵押贷款目前是国内银行体系面临风险较高的一部分资产。”交行报告指出，目前，我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重在65%以上。如果以2008年6月底我国人民币贷款余额28.6万亿计算，那么，就有18万亿以上的贷款处于房价下降的风险威胁之中。